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京汉股份“去地产化”转型“一波三折”

发布时间:2020-01-16 22:01    来源媒体:中国经济网

本报记者张家振武汉报道

多年前,一位来自河北白洋淀腹地安新县(现雄安新区)的年轻人组建了自己的第一支工程队。为了获得第一个工程订单,他来到甲方单位负责人的楼下等候时不巧遭遇风雨,在雨中苦等数小时终于赢得了历史上的第一张订单——总价10万元。

彼时为了10万元订单在雨中苦等的那位年轻人名叫田汉,如今年过半百。当初的工程队经过20余年的发展,已成为资产总额超百亿元的A股上市公司——京汉实业投资集团股份有限公司(以下简称“京汉股份(000615)”,000615.SZ)。田汉任京汉股份董事长兼CEO及京汉置业集团有限公司(以下简称“京汉置业”)董事局主席、湖北金环股份有限公司董事长等职。

近年来,这家依靠建筑施工和房地产业务起家的集团,喊出了“去房地产化”的口号,并通过甩卖亏损地产项目资产的方式,集中精力打造10万吨绿色生物基纤维素纤维(Lyocell)项目成为了公司“腾笼换鸟”的关键动作。

仅2019年下半年,京汉股份全资子公司京汉置业已先后以2.15亿元和1.97亿元的价格分别将其持有的简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司(以下简称“简阳嘉欣”)39%股权和简阳市京新房地产开发有限公司(以下简称“简阳京新”)51%股权“甩卖”。

不过,京汉股份“去房地产化”之路并不顺畅。截至2019年上半年,“房地产开发与销售”仍是公司营业收入的主要来源,占比达72.77%。在业内人士看来,作为中小型上市房企,资金压力或是迫使京汉股份转型的重要原因。

对于转型发展计划等问题,京汉股份董秘办在向《中国经营报》记者发来的书面回复中表示,从2018年开始,公司就积极进行转型,未来公司将逐步退出传统房地产业务,专注于新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造。此次转让股份是按照公司既定战略下的运作,所以公司转让相关房地产项目股权符合公司实际经营及未来发展需要,有利于补充流动资金,优化公司资产结构,有助于公司聚焦新材料及绿色纤维转型业务。

急甩亏损资产

截至2019年9月30日,嘉欣瑞恒和简阳京新均处于亏损状态。

2019年12月18日,京汉股份发布公告称,全资子公司京汉置业转让其持有的简阳嘉欣39%股权,转让金额合计2.15亿元。其中,京汉置业将其持有的简阳嘉欣15%的股权转让给成都市常鑫房地产开发有限公司(以下简称“成都常鑫”),转让金额为0.83亿元;将其持有的简阳嘉欣24%的股权转让给四川省精华房地产开发有限公司,转让金额为1.32亿元。

而在此前的11月21日,京汉置业曾以1.97亿元的价格将持有的简阳京新51%股权转让给了成都常鑫。

据了解,成都常鑫的股东为新城控股集团实业发展有限公司和上海优郡投资合伙企业(有限合伙),两者分别持股95.24%和4.76%,而前者为新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”,601155.SH)的全资子公司。

成都简阳是京汉股份在2017年重金布局的区域。当年9月,京汉置业通过竞拍获得简阳荣盛均益投资开发有限公司(以下简称“荣盛均益”)和简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司(以下简称“嘉欣瑞恒”)100%股权,取得简阳市射洪坝街道办事处沱江村的2宗商业、住宅国有建设用地使用权,面积分别约为2.99万平方米和4.58万平方米,及简阳市石桥镇水东村面积为3.22万平方米的1宗商业、住宅建设用地使用权。

此后,京汉置业将荣盛均益持有的2.99万平方米商住地块剥离至新成立的项目公司简阳京新,与成都常鑫共同开发,二者分别持股简阳京新51%和49%的股份。

记者梳理发现,截至2019年9月30日,嘉欣瑞恒和简阳京新均处于亏损状态。其中嘉欣瑞恒2019年1~9月营业收入为0,营业利润和净利润分别亏损2750.83万元和2028.92万元,经营活动产生的现金流量净额为-4358.67万元;简阳京新2019年1~9月营业收入同样为0,营业利润和净利润分别亏损2581.76万元和1935.25万元,经营活动产生的现金流量净额为3.99亿元。

京汉股份表示,简阳嘉欣并不是亏损资产,所以不存在甩卖亏损资产的说法。公司转让房地产项目股权,主要是公司转型发展的需要,符合公司发展战略和转型方向,有助于公司聚焦新材料及绿色纤维转型业务,促进公司长远发展。

多元化布局

2015年京汉股份借壳上市后,田汉便提出了向健康产业转型的战略,目标是发展成为“以健康产业为主导的健康生活提供商”。

资料显示,京汉股份是一家在健康养老、绿色纤维、主题小镇、健康住宅、建筑工程等领域,进行全国布局、多元化发展的上市公司。2015年,在田汉的一系列运作下,京汉股份借壳化纤上市公司湖北金环登陆A股资本市场。

在京汉股份房地产业务布局方面,北京、廊坊、香河、通辽、简阳、天津等地的项目以住宅为主,公司主要的竞争优势为具备“京汉·铂寓”“京汉·君庭”两条成熟的住宅产品线;张家界、雄安周边、太原、南京、重庆等地的项目以各类产业综合体为主。

房地产业务一直是京汉股份营收的主要来源,占比超过7成。在2018年半年报中,京汉股份表示,公司提出了五年发展战略目标:挺进全国房地产企业第二梯队,房地产行业百强,并一度押宝健康养老地产领域。

据了解,2015年京汉股份借壳上市后,田汉便提出了向健康产业转型的战略,目标是发展成为“以健康产业为主导的健康生活提供商”。而京汉置业作为京汉股份旗下房地产开发与销售板块的旗舰,已成为集休闲旅游、健康养老产业为核心的大健康产业开发及运营为主营业务的企业集团,下设15家全资或控股房地产公司。

不过,公司战略规划很快出现了巨大转向。自2018年开始,京汉股份喊出了“去房地产化”口号。在2018年年报中,京汉股份表示:“根据公司战略规划的推进和调整,未来公司将逐步退出传统房地产业务,专注于新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造。”

“用5年时间,把地产业务降到30%以下。”2018年4月9日,田汉在接受媒体采访时表示。在田汉看来,完成产业转型的标志是包括化纤在内的产业地产投资的营收、利润均超过传统地产,占总营收70%左右;传统地产业务将全部转型为精品健康住宅,引进智能化、环保、健康的建筑材料及居住设备。

在“土地即规模”的当下,京汉股份在土地市场的动作也几近止步。2019年上半年,公司仅在川渝区域的郫都摘得一幅3.18万平方米的商服用地,计容建筑面积1.7万平方米,公司所占权益为60%。

京汉股份方面表示,2018年以来,根据宏观经济形势以及公司发展的实际情况,公司通过慎重调研,结合公司几十年在纤维新材料制造方面的优势和人才储备,决定进行绿色生物基纤维素纤维(Lyocell)研发制造作为公司未来的重点转型方向。

“转型需要一个过程,不可能一蹴而就。”京汉股份回复本报记者采访表示,公司进行相关股权的转让,以及绿色纤维项目的开工建设等等,都是转型的过程。公司转型项目尚在建设之中,还没有投产,所以新材料板块收入不可能存在大幅增长,未来促进化纤板块的发展方面,我们新上的绿色纤维(Lyocell)项目主要就是为上市公司培育新的增长动能和新的利润增长点。

财务压力凸显

净利润由盈转亏,融资成本提高,财务费用增加也让京汉股份面临着较大的财务压力。

尽管京汉股份已明确提出未来将逐步退出传统房地产业务,但目前公司营业收入仍主要依赖房地产。数据显示,最近三年,京汉股份超七成收入来自传统房地产业务。其中,2017年、2018年和2019年上半年,公司房地产业务营业收入占比分别为74.93%、73.26%和72.77%。

京汉股份在书面回复中表示,为推动新材料及绿色纤维等相关产业发展,公司旗下湖北金环绿色纤维有限公司(以下简称“湖北金环”)年产10万吨绿色生物基纤维素纤维(Lyocell)项目一期4万吨正在积极建设当中,厂房主体施工基本完成,正在进行设备安装过程之中。

但目前新材料及绿色纤维等产业尚未对公司业绩提升带来明显改观。以2019年上半年为例,京汉股份房地产行业营业收入为10.10亿元,同比增长58.07%;而化纤行业的粘胶系列产品的营业收入为3.60亿元,仅同比增长0.76%。

公司三季报数据显示,2019年1~9月,京汉股份实现营业收入17.33亿元,同比增长7.14%,净利润亏损4263.77万元,同比下降829.98%。其中,单就第三季度而言,京汉股份就录得亏损4599.86万元,同比下降979.19%。

对于业绩出现亏损的主要原因,京汉股份方面给出的解释称,主要系2019年内房地产项目在三季度大部分未达到交付条件,因此不满足收入确认条件;同时亦有受融资环境影响、融资成本提高、财务费用增加等原因共同影响所致。

净利润由盈转亏,融资成本提高,财务费用增加也让京汉股份面临着较大的财务压力。财报数据显示,截至2019年9月末,京汉股份的资产负债率达78.38%,其流动资产、流动负债和存货分别为114.44亿元、92.18亿元和83.36亿元。

记者梳理发现,2019年下半年为了筹集更多资金用于转型发展和树立市场信心,京汉股份可谓动作频频。

例如,8月15日,京汉股份第一大股东京汉控股集团有限公司(以下简称“京汉控股”)、实控人田汉倡议,鼓励京汉股份及其全资子公司、控股子公司全体员工积极买入京汉股份,在规定时间内增持且持有的员工,二者承诺将兜底8%的年化收益。随后的8月20日,京汉控股将其持有的京汉股份5.99%的股份转让给了海通证券“纾困基金”,后者一跃成为公司第二大股东。

“公司将提高企业财务管理的效率,提高资金运作效率,提高资金利润率。同时,将充分发挥企业上市公司的优势,创新融资方式,争取多渠道融资。”京汉股份在书面回复中表示,内部举措方面,将加强运营节点的把控能力、加大去化和回款力度等方式,提升资金使用效率。

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