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房地产行业2016年年报及2017年一季报回顾:经营指标全面改善,强者恒强态势明显

发布时间:2017-05-07    研究机构:东方证券

2016年及2017年Q1上市房企业绩大幅增长,毛利率、净利率出现回升。我们统计的127家A股上市房企2016年营收总计达到13146.2亿元,同比增长32.7%,扣非后归母净利润总计1037.3亿元,同比增长51.7%,营收及扣非后归母净利润增速均创近年来新高。2017年Q1,上市房企营收及扣非后净利润增速双双回落。2016年上市房企毛利率保持下行,2017年Q1毛利率快速回升。净利率自2016年起持续回升,为近4年来首次出现回升。

销售回款大幅增长,负债率先降后升。2016年127家上市房企销售回款总额达到15578.6亿元,同比增长达到40.5%。2016年底,127家上市房企的有息负债率为33.3%,较2015年年底下降了1.4个百分点,但2017年Q1回升至34.9%;净负债率为80.6%,较2015年年底下降了8.2个百分点,但2017年Q1回升至90.5%。有息负债结构中,应付债券比重显著增加,从2015年底的18.4%提升到27.3%。

企业分化明显,大型房企盈利能力强者恒强,小型房企胜在业绩弹性佳。2016年大、中、小三类型房企营业收入同比增速分别为29.2%、37.7%、34.3%。扣非后归母净利润同比增速分别为35.0%、48.3%、185.1%,小型房企业绩弹性最大。盈利能力方面,大、中、小型房企毛利率分别为29.7%、31.3%、28.5%、净利率分别为12.1%、11.7%、11.8%,ROE分别为17.4%、13.4%、7.8%,大型房企盈利能力呈现强者恒强态势。l转型金融类地产公司仍在加速获取牌照,转型投资类地产公司已有转型成功现象表现。转型金融类公司金融业务在2016年为公司贡献的净利润与其主业地产业务相比仍占比较低,这类公司目前仍将获取金融牌照视为第一要务。转型投资类公司以张江高科为先驱,其2016年利润结构中,投资收益已经占到利润总额的50%以上,基本宣告已成功转型为投资类公司。其他产业园区类公司也在跟紧其步伐。

投资建议与投资标的

我们认为政策调控的背景下,房企集中度会进一步提升,大型房企的相对优势将会更明显。而三大都市圈仍将是房企争夺的核心区域。提前布局三大核心都市圈并已在区域内拥有一定土地储备的房企将会有更好的发展机会。

我们认为有三条主线值得看好:1)房地产龙头企业,推荐招商蛇口(001979,买入),建议关注华夏幸福(600340,未评级)、保利地产(600048,未评级)、新城控股(601155,未评级);2)布局三大都市圈的房企,建议关注荣盛发展(002146,未评级)、京汉股份(000615)(000615,未评级)、金融街(000402,未评级)、北京城建(600266,未评级)、格力地产(600185,未评级)、南山控股(002314,未评级);3)楼市平稳及融资受限将给房地产金融公司带来价值重估和扩张机会,推荐嘉宝集团(600622,买入)、世联行(002285,买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。l政策调控严厉程度高于预期。

申请时请注明股票名称